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“执行秘书”助力小区和谐

发布时间:2016-11-29 13:58:34 来源:网络整理 作者:佚名
康健街道的桂平小区是一个建于 1993 年的混合型老小区, 1400 余户居民中三分之一是本地动迁户。近年来,由于人力成本的不断提高,物业管理费持续出现了入不敷出的情况,提高物业管理费用势在必行,桂平小区就面临了这样一个难题。 物业费过低,收缴率又不高,使得

康健街道的桂平小区是一个建于1993年的混合型老小区,1400余户居民中三分之一是本地动迁户。近年来,由于人力成本的不断提高,物业管理费持续出现了入不敷出的情况,提高物业管理费用势在必行,桂平小区就面临了这样一个难题。

物业费过低,收缴率又不高,使得桂平小区的物业萌生退意。记者在走访该小区时,居委负责人也“大叹苦经”,“小区四百多套商品房的物业管理费是1996年制定的,标准是0.35元/平方;小区内另外九百多套售后房,几年前根据市里和区里文件规定做过小幅调整,约0.5元/平方;而康健地区老小区大多保持在0.8元/平方的标准。物业费标准过低,物业也难做‘无米之炊’。去年11月我们针对物业费调价召开过业主大会进行征询、表决,但是通过率仅有三成。”究其原因,其中不乏有的居民规则意识薄弱,“等靠要”的观念重,总觉得政府会托底,索性破罐子破摔。而另有部分居民也并非不知道物业费需要调整,但是由于长时间来物业收支不公开,服务又不到位,调价方案又由物业公司自行拟定,致使他们觉得“水分太大”。

眼看着面临物业的“空窗期”,小区管理即将陷入混乱,街道自治办及时进行了介入。在“三驾马车”进行宣传的同步,街道委托社会中介组织对该小区物业成本进行核算。经过测算,除了停车费补贴外,桂平小区物业管理成本为0.93元/平方。测算标准以专业化、专门化的视角,形成比较客观的标准,得到居民的认可。在居委会和业委会的共同努力下,小区物业费调价在今年6月份再次进行征询表决,通过率从不到30%上升到了68%,调价顺利进行。桂平小区居民张阿姨告诉记者,“我们也知道物业要是没钱,服务肯定跟不上。现在有第三方进行核算,成本算得清清楚楚,只要配套服务跟上,我们都同意涨价。”

2016年,康健街道住宅小区综合管理办公室认真贯彻《上海市住宅物业管理规定》《关于实施<上海市住宅物业管理规定>的若干意见》及相关法律法规,有序推进住宅小区综合治理工作。在推进过程中发现,当前住宅小区的物业管理问题趋向复杂化,已不能单纯靠街道的力量进行解决,必须创新治理模式、构建协同合作伙伴关系。康健街道立足社情,在实践中积极推动社会中介组织参与住宅小区的综合治理工作,并取得了良好成效。

“就拿物业费调整的例子来说,在以往的物业费增长过程中,通常只参考物业公司单方面给出的成本核算标准,在供需双方存在信息不对称的情况下,很容易使小区业主对物业公司所提供的成本产生质疑。社会中介组织参与到小区物业费调价过程中,通过向业主介绍物业费的构成要素,从专业化的角度去解答业主的疑惑,能够消解供需双方信息不对称的壁垒,从而让物业费涨得明白。”康健街道自治办相关负责人向记者介绍,社会中介组织提供专业解决方案,为住宅小区化解矛盾的例子还有很多。又如有的居民对业委会履职情况不满,在小区业委会换届改选时,小区业主对上一届业委会履职情况提出异议,特别是对维修资金、公益性收入使用情况等产生质疑。因此,小区业主要求由其选择审计公司对小区账目进行审计。“社会中介组织具有相对独立性,将社会中介组织作为中间人,由社会中介组织对业主大会的全过程进行跟踪记录,并对表决结果进行现场见证,提高业主大会的公开性和透明度。采用这种方式后,小区居民均对表决结果表示认可,也保证了业委会换届工作在正常开展。”

社会中介组织可对居委会、业委会、物业公司进行有机整合,通过扮演“穿针引线”角色,充分发挥各方优势,促成住宅小区综合治理更好更快发展。街道分管副主任鲍玲莉表示,社会中介组织有其特有的公平性、专业性、独立性。康健街道共有63个自然小区,62个小区已成立业委会,其中售后房小区40个,商品房小区23个,共有物业服务企业22家,其中1级资质5家,2级资质12家,3级资质5家,业委会和物业公司的管理水平良莠不齐。目前,街道正探索与综合性的社会中介组织携手,让社会中介组织从财务、法律等角度为业委会提供专业参谋,作为“执行秘书”协助业委会工作,通过系统化、组团式、菜单式的服务,以咨询、培训、协调的形式参与到小区综合治理中,进一步提高业委会的履职能力,从而为构建议事有序、居民友善、和谐相处的小区自治环境打下坚实基础。

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